Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế – xã hội…
Quá trình hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới, cùng với các diễn biến trong môi trường chính trị – xã hội thời gian qua đã tạo ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra không ít thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Việc nhận biết các cơ hội, cũng như đánh giá những tác động và hạn chế thách thức đặt ra đối với thị trường sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản tìm ra lời giải cho bài toán tăng trưởng trong thời gian tới.
Thị trường bất động sản Việt Nam biến động mạnh về giá
2018 được đánh giá là năm tương đối thành công của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam khi thị trường cơ bản phát triển ổn định. Các phân khúc thị trường và sản phẩm có chuyển biến trong tái cơ cấu hợp lý hơn. Nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường BĐS đều tăng trưởng tốt, góp phần vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế Việt Nam.
Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2019 sẽ gặp nhiều thách thức khi dòng vốn tín dụng bị siết lại, các chính sách vĩ mô cũng như chiến tranh thương mại Mỹ – Trung đã tạo ra những ảnh hưởng nhất định. Khảo sát cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2019, thị trường BĐS đã chứng kiến sự biến động mạnh về giá, nguồn cung và khối lượng giao dịch thành công theo các kịch bản khác nhau trên các phân khúc thị trường, cụ thể như:
Thị trường BĐS nhà ở: tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh diễn biến trái chiều nhau ở số lượng mở bán và giá bán. Tại Hà Nội, trong quý I/2019, thị trường nhà chung cư có số lượng mở bán cao nhất so với các quý trước với tổng cộng có 11.822 căn mở bán và có 9.390 căn bán thành công; Tại TP. Hồ Chí Minh, có 4.423 căn hộ được chào bán với mức giảm 46% so với quý IV/2018, trong khi lượng cung sụt giảm nhưng số giao dịch thành công lại đạt 5.924 căn hộ (tức là thị trường đã giải phóng được khoảng 1.500 căn hộ tồn kho).
Xét về giá bán, trong quý I/2019, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng nhẹ, giao động trong khoảng từ 1% – 3% so với quý trước. Phân khúc trung cấp vẫn giữ tỷ trọng lớn nhất trong tổng lượng giao dịch. Nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu. Trong thời gian tới, nhà ở xã hội và nhà ở bình dân giá rẻ được dự báo sẽ là phân khúc có lượng cầu tăng mạnh. Thị trường BĐS tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn có xu hướng chuyển dịch ra vùng ven, xa các khu vực trung tâm.
Thị trường BĐS văn phòng: Tại Hà Nội, thị trường văn phòng trong quý I/2019 cho thấy nhu cầu thuê khá khả quan. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng 5% so với quý trước do có nguồn cung mới nhưng tỷ lệ trống của văn phòng hạng B lại giảm 2,6% xuống mức thấp nhất trong 3 năm qua. Giá chào thuê trung bình của phân khúc văn phòng tại Hà Nội hạng A có chút tăng và hạng B không có nhiều sự biến động so với quý trước. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung, tỷ lệ trống của hạng A và B đều dưới 5%, giá thuê văn phòng của 2 phân khúc A và B ổn định hơn so với năm 2018 hoặc thậm chí giảm nhẹ tại một số dự án.
Thị trường BĐS bán lẻ: Thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội mở đầu năm 2019 với một dự án mới, Sun Plaza Ancora, bổ sung 16.100 m2 vào thị trường. Giá thuê tầng trệt được tăng nhẹ tại khu trung tâm trong quý I/2019, đạt 100 USD/m2/tháng, tăng 1,1% theo năm và 0,5% theo quý. Tỷ lệ trống được duy trì ở mức thấp dưới 1%. Tổng nguồn cung bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2019 tăng 67.200 m2 với một dự án mới là Trung tâm thương mại Giga (được đầu tư bởi Khang Gia Land) tại quận Thủ Đức. Giá thuê khu vực trung tâm tăng nhẹ, đạt 128,6 USD/m2/tháng, tăng 0,4% so với cùng kỳ năm trước do nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm vẫn rất tốt trong khi nguồn cung hạn chế. Quý I/2019, diễn biến của thị trường BĐS ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại khu trung tâm cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, ở TP. Hồ Chí Minh xấp xỉ 98%.
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng: Sự phát triển của du lịch đã tạo điều kiện giúp nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tại các thành phố du lịch trọng điểm (Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long) tăng trưởng nhanh chóng trong những năm gần đây. Nguồn cung BĐS trong năm 2018 giảm so với năm 2017 (phần nào do ảnh hưởng bởi việc Quốc hội hoãn xem xét thông qua Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, cũng như việc kiểm soát chặt chẽ hơn quy trình cấp phép dự án ven biển). Tuy nhiên, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng mới đến nay vẫn đang khá dồi dào. Về thanh khoản, tại 3 điểm nóng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, tỷ lệ hấp thụ tích lũy hiện đạt hơn 80%. Giá bán từ chủ đầu tư, tuy phụ thuộc nhiều vào vị trí, cũng có xu hướng tăng trong quý I/2019 nhưng không có hiện tượng tăng quá nóng như cơn sốt đất tại Phú Quốc, Vân Đồn thời gian trước đây.
Thị trường BĐS công nghiệp: BĐS công nghiệp hiện đang là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019 và dự báo có nhiều cơ hội để phát triển trong tương lai. Phân khúc thị trường này đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Với mức tăng trưởng mạnh của các phân khúc, lĩnh vực kinh doanh BĐS những năm gần đây luôn đứng thứ 2 trong 19 lĩnh vực thu hút FDI trong cả nước. Tính đến cuối năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp và khu kinh tế có tổng diện tích hơn 95.600 ha đất. Việc định hướng xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu và việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp, tạo dựng môi trường thu hút vốn FDI… sẽ khiến cho phân khúc này tiếp tục hấp dẫn trong tương lai.
Ngoài ra, theo số liệu thống kê từ 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến hết 2018 đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: Hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; Hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được. Hàng tồn kho BĐS theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường.
Nguồn: tapchitaichinh.vn
